Kira Sözleşmelerinin Korona Virüs Önlemleri Kapsamında Değerlendirmesi

Kira Sözleşmelerinin Korona Virüs Önlemleri Kapsamında Değerlendirmesi
Mart 18, 2020 sahin dost
dost hukuk ofisi

Kira Sözleşmelerinin Korona Virüs Önlemleri Kapsamında Değerlendirmesi

Korona Virüs (Covid-19) olarak bilinen solunum yolu bulaşıcı hastalığı, Dünya Sağlık Örgütü’nün (DSÖ) 9 Mart 2020 tarihli raporuna göre 100’den fazla ülkede 109 bin teyit edilmiş küresel vakayla kayıtlara geçmiştir. DSÖ tarafından, Corona Virüs için 2 Mart 2020 tarihinde küresel risk seviyesini “yüksekten”, “çok yüksek” seviyesine çıkarılmış, ayrıca “Uluslararası Kamu Sağlığı Acil Durumu” ilan edilmiştir.

 

Sağlık Bakanlığı bünyesinde oluşturulan Koronavirüs Bilim Kurulu’nun önerileri kapsamında, tüm kurumlar tarafından salgının önlenmesi için çalışmalar başlatılmış ve insanların evlerinde kalmaları, sosyal izolasyona girmeleri şiddetle tavsiye edilmiştir.

 

İçişleri Bakanlığı tarafından 16.03.2020 tarihinde bildirilen genelge ile “ tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur. “

 

Gerek İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan genelge ile gerek başka idari tedbirler çerçevesinde alınan kararlar ile ve gerekse salgından kaynaklı olarak işyerlerini kapatmak zorunda kalan işyerleri için,  mevcut kira sözleşmeleri yönünden hukuki bir değerlendirme sunulmaktadır.

 

Bir sözleşmede tarafların yükümlülüklerin ifası, sözleşmenin imzalanmasını müteakip değişen koşullardan etkilenmemelidir. Bu nedenle taraflar aralarındaki sözleşmenin hükümlerine aynen uymakla yükümlüdür. Bununla birlikte taraflar  kendi kontrolleri dışında gelişen bazı durumlar veya şartlar nedeniyle yükümlülüklerini yerine getirememektedirler. Bu durumda, gerekli koşulların gerçekleşmesi halinde, belirtilen bu durumdan ifası etkilenen taraf Türk hukuku kapsamında “ifa imkânsızlığı” hükümlerine dayanabilecektir. İfa imkânsızlığı, Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 136, 137 ve 138. maddeleri altında düzenlenmiştir.

 

Genel Olarak İfa İmkânsızlığı

          TBK madde 136 uyarınca; sözleşme kapsamındaki tüm yükümlülüklerin yerine getirilmesi borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borçlu o yükümlülüklerini yerine getirmekten kurtulur. Bununla birlikte borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.

 

Bu durumda yükümlülüğünü yerine getiremeyecek olan taraf ivedilikle bu durumu karşı tarafa bildirmelidir. Bildirim için yasal düzenlemede özel bir şekil şartı düzenlenmemiş ise de, ispat hukuku çerçevesinde bu bildirimin yazılı olarak yapılması daha iyi olacaktır.

 

Sözleşmenin Koşullarının Uyarlanması ve Feshi

          İfa güçleşmiş olması halinde, borçlu aşağıda belirtilen koşulların varlığı halinde TBK madde 138 uyarınca aşağıdaki koşulların varlığı halinde mahkemeden sözleşmenin uyarlanmasını ya da feshini talep edebilir:

  1. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı

 

  1. Bu durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olmalı

 

  1. Dürüstlük/iyi niyet ilkesi kapsamında borcun ifası, borçlu için dürüstlük/iyi niyet kurallarına aykırı düşecek derecede güçleşmiş olmalı

 

  1. Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalı

Sözü geçen hüküm borçlu için iki çözüm yolu getirmektedir ya  sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması veya sözleşmenin feshi düzenlenen çözüm yoludur.

 

İfa imkansızlığı veya ifanın aşırı derecede güçleşmesine dair kanun hükümleri çoğunlukla bir mücbir sebep halinin veya bazı önem arz eden durumlarda ekonomik koşulların değişmesi hallerinde uygulanır. Türk hukuku kapsamında mücbir sebep, sözleşmenin haklı nedenle fesih hallerinden biri olmasına rağmen, mücbir sebebi tanımlayan veya objektif ölçütlerini belirleyen herhangi bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple Yargıtay, her bir davayı kendi içindeki özel durumları dikkate alarak değerlendirmektedir.

 

Kira sözleşmelerinin imzalandığı tarihte olmayan ve olacağı da öngörülemeyen salgın nedeni ile işyerlerini kapatmak zorunda olan işyerleri yönünden Türk Borçlar Kanununun 136 ve 138 maddesi kapsamsında ve somut olayın özelliklerine göre bir değerlendirme yapılması gerekmektedir.